갱신요구권 쓰고 1년 만에 이사, 복비는 누가 낼까? — 실전 분쟁 가이드 (2026)

"갱신권 쓰면 무조건 2년 살아야 한다" — 이 말, 틀렸습니다

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들어가며 — 지인의 황당한 경험에서 시작된 글

얼마 전 지인이 황당한 상황을 겪었습니다. A집에서 2년을 살고, 계약갱신요구권을 행사해서 2년을 더 연장했는데, 갱신 기간 중 딱 1년 만에 B집으로 이사를 가야 하는 상황이 생긴 겁니다. 그런데 집주인이 이렇게 말했다고 합니다.

"새 세입자 구하는 데 드는 복비는 당신이 내는 게 맞아요."

지인은 이 말을 듣고 당황했습니다. 갱신권을 쓰면 2년을 의무적으로 살아야 하는 줄 알았고, 중도에 나가는 자신이 복비를 내야 하는 게 맞는 것 같았기 때문입니다.

결론부터 말씀드립니다. 집주인의 요구는 법적으로 틀렸습니다. 이 글은 그 이유를 조목조목 정리합니다.

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사건 타임라인

A집 입주 (최초 계약 2년) → 계약 만료 전 계약갱신요구권 행사 (추가 2년) → 갱신 기간 중 1년 경과 → 이사 계획 발생 → 집주인에게 3개월 이상 전에 해지 통보 → 집주인 "복비는 네가 내" 요구 → 지인 당혹 → 법적 사실관계 확인

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핵심 오해 1 — "갱신권 쓰면 2년 의무 거주?"

지인이 가장 크게 당황했던 포인트가 바로 이겁니다. 갱신권을 쓰면 2년을 다 채워야 하는 것 아닐까 하는 걱정이었습니다.

계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는 것이 아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

이것은 국토교통부가 공식적으로 발표한 해석입니다. 갱신권을 사용했더라도 2년은 '보호 기간'이지 '의무 거주 기간'이 아닙니다.

흔한 오해	실제 법적 사실
갱신권 쓰면 2년 꼭 살아야 한다	언제든 해지 통보 가능, 통보 후 3개월 뒤 효력 발생
중도에 나가면 위약금을 내야 한다	3개월 전 통보만 하면 위약금 없음
복비는 나가는 임차인이 부담해야 한다	원칙적으로 임대인(집주인) 부담
새 세입자가 들어와야 나갈 수 있다	3개월 후 보증금 반환 의무 발생, 새 세입자와 무관

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핵심 오해 2 — "3개월 통보의 정확한 의미"

계약갱신청구권이나 묵시적 갱신이었을 경우, 세입자가 이사 예정일 3개월 전까지 집주인에게 계약 해지 의사를 알리면 추가 비용 없이 나갈 수 있습니다. 3개월을 두는 이유는 집주인이 다음 세입자를 구하고 보증금을 마련할 시간을 보장하기 위해서입니다.

중요한 것은, 이 3개월은 임차인이 복비를 낼 기간을 버는 것이 아니라, 집주인에게 새 세입자를 구할 시간을 주는 배려 차원에서 법이 설계한 것입니다. 임차인의 해지권 행사 자체를 어렵게 만들기 위한 장치가 아닙니다.

지인의 경우, 3개월 이상 전에 통보했습니다. 법적 요건을 완벽하게 충족한 것입니다.

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핵심 쟁점 — 복비(중개수수료)는 누가 내나

집주인의 논리는 이랬습니다. "새 세입자를 구하는 데 드는 비용이니 당신이 내는 게 맞다."

얼핏 들으면 그럴 듯하게 들립니다. 하지만 이 논리는 법원에서도 이미 여러 차례 배척됐습니다.

법원은 뭐라고 했나

묵시적 갱신 및 계약갱신요구권 행사 후 중도해지의 경우, 임차인이 계약해지를 통보했을 때 신규 임차인을 구하기 위한 중개수수료는 임대인이 스스로 부담하여야 할 몫이라는 점을 판례에서 분명히 하고 있습니다. 새로운 세입자를 구하기 위한 중개보수료는 그 돈의 성격상 기존 임차인이 부담할 성격의 돈이 아니라고 판시했습니다.

국토교통부는 뭐라고 했나

국토교통부에 따르면, 주택임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과되지 않고 이사를 할 경우에 중개수수료 부담은 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙이라고 해석하고 있습니다.

왜 집주인이 부담해야 하는가 — 논리적 설명

법원이 제시한 핵심 논리는 이렇습니다.

임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다고 판시했습니다.

쉽게 말하면 이렇습니다. 새 세입자를 구할 때 드는 복비는, 임차인이 중도에 나가든 만기에 나가든 어차피 집주인이 내야 할 돈입니다. 임차인이 언제 나가느냐에 따라 그 비용이 갑자기 임차인 것으로 바뀌지 않습니다.

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집주인 논리 vs 법적 팩트 비교표

집주인의 주장	법적 팩트	근거
"갱신권 쓰면 2년 살아야 한다"	언제든 해지 통보 가능	주택임대차보호법 제6조의3 제4항
"나가겠다고 했으니 복비는 네 것"	복비는 원칙적으로 임대인 부담	국토부 유권해석, 법원 판례
"새 세입자 들어와야 나갈 수 있다"	3개월 후 보증금 반환 의무 발생	주택임대차보호법 제6조의2
"중도 해지는 계약 위반이다"	법이 보장한 임차인의 정당한 권리 행사	주택임대차보호법 제6조의3
"특약에 임차인 복비 부담 써있다"	갱신권·묵시갱신 중 해지에는 특약 무효	주택임대차보호법 제10조

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주의 — 상황에 따라 달라지는 경우

모든 상황에서 임차인이 복비를 안 내도 되는 건 아닙니다. 아래 표를 꼭 확인하세요.

상황	복비 부담 주체	비고
계약갱신요구권 행사 중 3개월 전 통보 해지	임대인	이번 지인 사례
묵시적 갱신 중 3개월 전 통보 해지	임대인	동일 법리 적용
최초 2년 계약 기간 중 임차인 사정으로 중도 해지	임차인 (관행)	법 명문 규정 없음, 관행상 임차인 부담
합의 갱신(재계약서 새로 쓴 경우) 중 중도 해지	임차인 (관행)	갱신요구권과 다른 법적 지위

👉 핵심: 이번 사례처럼 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 임대인이 복비를 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만 처음 2년 계약 도중 임차인 사정으로 나가는 경우는 다릅니다.

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복비 말고 더 챙겨야 할 것들

복비 분쟁에 집중하다 보면 정작 임차인이 돌려받아야 할 돈을 놓치는 경우가 있습니다.

장기수선충당금 — 아파트라면 반드시 돌려받으세요

아파트 관리비에는 매달 장기수선충당금이 포함되어 있습니다. 이 돈은 건물 공용부분의 대규모 수선을 위해 적립되는 돈인데, 법적으로는 집주인이 부담해야 할 비용입니다. 그런데 관행상 임차인이 관리비에 포함해서 내고 있습니다.

퇴거 시 그동안 낸 장기수선충당금 누계액을 집주인에게 청구할 수 있습니다. 관리사무소에 가서 "장기수선충당금 납부 확인서"를 떼서 집주인에게 요청하면 됩니다. 금액이 생각보다 클 수 있으니 꼭 챙기세요.

원상복구 — 통상적인 마모는 임차인 책임 아닙니다

구분	임차인 책임 여부	예시
통상적인 마모·노후화	책임 없음	벽지 변색, 바닥 자연 마모
임차인 과실로 인한 파손	책임 있음	벽에 구멍, 바닥 긁힘, 타일 파손
청소 상태	통상 수준이면 문제 없음	기본 청소 후 퇴거

이번 지인 사례에서는 집주인이 복비만 요구했고 수리비나 청소비는 요구하지 않았습니다. 하지만 퇴거 후 보증금 반환 과정에서 뒤늦게 수리비를 공제하겠다는 집주인도 있으니, 퇴거 전 사진·영상으로 집 상태를 꼼꼼하게 기록해두는 것이 중요합니다.

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실전 대응 방법 — 집주인이 복비 내라고 하면 이렇게

집주인에게 복비를 내라는 요구를 받았을 때 당황하지 않고 대응하는 방법입니다.

1단계 — 침착하게 법적 근거를 안내합니다.

"주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따라 계약갱신요구권 행사 중 해지는 임차인의 정당한 권리 행사입니다. 국토교통부 유권해석과 법원 판례에 따르면 이 경우 신규 임차인을 위한 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다."

2단계 — 해지 통보를 문자나 카카오톡으로 서면 증거를 남겨두세요. 통보 날짜가 3개월 이전임을 입증할 수 있어야 합니다.

3단계 — 3개월이 지난 후에도 보증금을 반환하지 않는다면, 임대차분쟁조정위원회(1644-2010)에 조정을 신청하거나, 내용증명을 발송한 후 보증금 반환 소송을 진행할 수 있습니다.

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체크리스트 — 갱신권 행사 중 중도 이사 시 준비 사항

• 해지 통보를 퇴거 예정일 3개월 이상 전에 했는지 확인
• 해지 통보를 문자·카카오톡 등 서면으로 남겼는지 확인
• 장기수선충당금 납부 확인서 관리사무소에서 수령
• 퇴거 전 집 상태 사진·동영상으로 전수 촬영
• 보증금 반환일(3개월 후)을 집주인에게 명확히 안내
• 집주인이 복비 요구 시 법적 근거로 정중히 거절

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마치며 — 권리는 알아야 지킬 수 있다

지인은 갱신권을 쓰면 2년을 꼭 살아야 한다고 알고 있었고, 중도에 나가면 복비를 내야 한다고 생각했습니다. 그 오해 때문에 집주인의 잘못된 요구 앞에서 당황했습니다.

그렇지만 법은 임차인 편입니다. 갱신권은 2년을 살라는 의무가 아니라, 최대 2년까지 보호받을 수 있는 권리입니다. 3개월 전에 통보하고 나갔다면 복비는 집주인이 내야 합니다. 돌려받아야 할 장기수선충당금도 챙겨야 합니다.

모르면 당하고, 알면 지킬 수 있습니다.

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※ 이 글은 2026년 4월 기준 주택임대차보호법 및 관련 판례를 바탕으로 작성되었습니다. 합의 갱신(재계약서를 새로 쓴 경우) 등 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 분쟁 발생 시 법률 전문가 또는 임대차분쟁조정위원회(1644-2010)와 상담하시기 바랍니다.